"BGH, Urteil vom 12.07.2023 – VIII ZR 375/21 Wohnraummietrecht
Sachverhalt:
In einer Wohnung, die sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung befindet, erhebt der Mieter Ansprüche gegen den Vermieterin wegen eines Verstoßes gegen die Bestimmungen zur Begrenzung der Mietkosten (§ 556d ff. BGB).
Konkret fordert der Mieter gemäß § 556g Abs. 3 BGB Informationen zur offiziellen Miete und den durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ein. Beachtenswert ist jedoch, dass der Mieter dieses Auskunftsersuchen erst nach mehr als 3 Jahren seit Vertragsabschluss gestellt hat.
Die Vermieterin beruft sich unter anderem auf die Verjährung des Auskunftsanspruchs gemäß § 214 Abs. 1 BGB.
Entscheidung: Der Bundesgerichtshof (BGH) entscheidet zu Gunsten des Mieters und argumentiert wie folgt:
Der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB unterliegt einer eigenständigen und von anderen Ansprüchen unabhängigen Verjährungsfrist von drei Jahren (gemäß § 195 BGB). Diese Verjährungsfrist beginnt nicht bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern erst, wenn der Mieter seine Auskunftsverlangen aussagt.
Der Gesetzgeber hat diesen Anspruch als sogenannten verhaltenen Anspruch konzipiert, bei dem der Gläubiger (in diesem Fall der Mieter) die Leistung jederzeit verlangen kann, während der Schuldner (der Vermieter) nicht von sich aus zur Leistung verpflichtet ist.
Die Gründe für diese Einordnung ergeben sich aus dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung (auf Verlangen des Mieters) sowie aus dem Zweck des Auskunftsanspruchs. Dieser Zweck besteht darin, das Informationsdefizit des Mieters auszugleichen, das sich aufgrund seiner strukturellen Unterlegenheit auf angespannten Wohnungsmärkten ergibt.