"BGH, Urteil vom 13.09.2023 – VIII ZR 109/22 Wohnraummietrecht
Sachverhalt: Der Mieter hatte eine Einzimmerwohnung in Berlin gemietet. Am 17. März 2021 bat er den Vermieter schriftlich um Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung an eine bestimmte Person für den Zeitraum vom 15. Juni 2021 bis zum 30. November 2022, aufgrund eines beruflichen Auslandsaufenthalts. Der Vermieter lehnte das Gesuch ab.
Dafür reichte der Mieter eine Klage ein, um gerichtlich die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung zu erwirken. In seiner Klage führte der Mieter an, dass er beabsichtigte, während seiner berufsbedingten Abwesenheit einen Teil der Wohnung an die benannte Person zu vermieten, während er weiterhin persönliche Gegenstände in der Wohnung aufbewahren wollte.
Während seines Aufenthalts im Ausland bewahrte der Mieter seine persönlichen Gegenstände auf, die in der untervermieteten Wohnung verblieben waren, in einem Schrank und einer Kommode auf. Außerdem nutzte er einen etwa quadratmetergroßen Bereich am Ende des Flurs, der durch einen Vorhang abgetrennt war, ausschließlich für sich selbst. Darüber hinaus behielt er einen Schlüssel zur Wohnung in seinem Besitz.
Entscheidung: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Entscheidung zugunsten des Mieters getroffen. Gemäß § 553 Abs. 1 BGB steht dem Mieter ein Anspruch auf die Zustimmung zur zeitlich begrenzten, teilweisen Überlassung der Wohnung an die von ihm benannte dritte Person zu. Der BGH hat bereits in früheren Fällen, insbesondere bei Wohnungen mit mehreren Zimmern, festgestellt, dass § 553 Abs. 1 BGB enthält weder quantitative Beschränkungen hinsichtlich des Teils der Wohnung, die beim Mieter verbleiben müssen, noch qualitative Anforderungen hinsichtlich der weiteren Nutzung durch den Mieter selbst. Daraus wird üblicherweise angenommen, dass die Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Dritten im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB liegt bereits dann vor, wenn der Mieter nicht den vollständigen Besitz an der Wohnung aufgibt. Demnach kann ein Mieter grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung einen Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zur teilweisen Überlassung der Wohnung an einen Dritten geltend machen. Weder der Wortlaut des Gesetzes, noch die Gesetzesentstehung oder der Schutz der Mieterrechte schließen Einzimmerwohnungen von der Anwendung des § 553 Abs. 1 BGB aus. In diesem besonderen Fall hat der Mieter geplant, die Einzimmerwohnung nur teilweise an den Untermieter zu überlassen. Der Mieter hat seinen Besitz an der Wohnung nicht vollständig aufgegeben, da er persönliche Gegenstände in Bereiche der Wohnung zurückgelassen hat, die nur für seine eigene Nutzung vorgesehen waren. Darüber hinaus hat er den Zugang zu diesen Bereichen durch die Aufbewahrung eines Wohnungsschlüssels gesichert. Zudem beabsichtigte der Mieter, die Wohnung nur für die Dauer seines Auslandsaufenthalts teilweise an einen Dritten zu überlassen.