BGH, Urteil vom 28.06.2023 – XII ZB 537/22 Gewerbemietrecht
Sachverhalt:
Die Vermieterin hatte Räumlichkeiten für den Betrieb einer Arztpraxis vermietet. Es bestand ein unbefristetes Mietverhältnis, welches die Vermieterin mit Schreiben vom 16.03.2022 ordentlich zum 30.09.2022 gekündigt hatte.
Die Vermieterin plante eine Anschlussvermietung. Es erfolgte allerdings keine Reaktion des Mieters. Daher hat die Vermieterin den Mieter mit anwaltlichem Schreiben vom 28.04.2022 aufgefordert, bis zum 12.05.2022 die fristgerechte Räumung der Mieträume zu bestätigen. Eine Reaktion erfolgte nicht. Es erfolgte eine weitere Aufforderung, welche auch ohne Reaktion blieb.
Daher hat die Vermieterin Klage auf künftige Räumung gegen den Mieter erhoben.
Vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgte ein Anerkenntnis des Mieters. Der Mieter wehrte sich jedoch gegen die Kosten für die Räumungsklage, da er keine Veranlassung zur Erhebung der Räumungsklage gegeben habe.
Entscheidung: Der Bundesgerichtshof (BGH) entscheidet zugunsten des Mieters und erklärt dies wie folgt:
Die alleinige Tatsache, dass der Mieter sich vor Fälligkeit des Anspruchs auf Räumung und Herausgabe nicht auf eine Bereitschaft zur Erfüllung geäußert hat, stellt noch keine Veranlassung zur Einleitung einer Klage dar.
Stattdessen ist ein aktives Verhalten des Mieters erforderlich, aus dem der Vermieter schließen kann, dass der Mieter voraussichtlich seine Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts bei Ablauf der Mietzeit nicht erfüllen wird.
Das Verfahren nach § 257 ZPO (Klage auf künftige Räumung) ermöglicht dem Vermieter zwar eine zukünftige gerichtliche Durchsetzung seines in der Zukunft fälligen Räumungsanspruchs. Dennoch soll dem Vermieter nicht das Kostenrisiko auferlegt werden, das sich aus einer eventuellen sofortigen Anerkenntnis des Mieters ergibt.